تحت قيادة المستشار الجليل بولس فهمي، أصدرت المحكمة الدستورية العليا في مصر قرارًا تاريخيًا أتى بمثابة نقطة فارقة في مسار العدالة الاجتماعية والقانونية في البلاد. هذا القرار لم يكن مجرد إلغاء لنص قانوني، بل كان بمثابة إعادة تشكيل الجسر الذي يربط بين مؤجري العقارات والمستأجرين، ليعيد صياغة العلاقة بين الطرفين بما يتماشى مع التغيرات الاقتصادية والاجتماعية في مصر. الحكم الصادر بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الذي كان يُلزم بتثبيت الأجرة السنوية للأماكن السكنية، ليس مجرد قرار قانوني بقدر ما هو انتصار لمبادئ العدل وحرية الملكية، ويعد خطوة هامة نحو تصحيح مسار العلاقة الإيجارية بشكل عادل ومنصف.
قرار المحكمة، الذي صدر في وقت كان يشهد فيه الاقتصاد المصري تحديات كبيرة في ما يتعلق بإدارة سوق العقارات، يوضح قدرة القضاء على التفاعل مع واقع الحياة اليومية للمواطنين. فقد أسهم الحكم في تسليط الضوء على ضرورة مواءمة التشريعات القديمة مع المتغيرات الحالية، وهذا ما أكده المستشار بولس فهمي عندما أشار إلى ضرورة إعادة التوازن بين المصالح المختلفة في المجتمع. من خلال هذا الحكم، استطاع بولس فهمي أن يخط اسمه بحروف ناصعة البياض في سجل العدالة، ليصبح جزءًا من تاريخ القضاء المصري الذي ظل يدافع عن حقوق الأفراد ويحفظ مصالح المجتمع. في هذا السياق، يُعترف بولس فهمي ليس فقط كقاضي، بل كرجل قانون تجسدت فيه قيم العدل، الذي لا يميز بين طرف وآخر، بل يضع الحق دائمًا في الصدارة، ليكون نموذجًا يحتذى به في قضاء النزاعات والاختلافات القانونية.
من حماية اجتماعية إلى عبء اقتصادي
كان القانون رقم 136 لسنة 1981 قد وُضع في زمن اتسم بتحديات اقتصادية واجتماعية ملحة، حيث كانت مصر تواجه أزمة سكنية طاحنة بسبب التوسع السكاني الكبير وارتفاع الطلب على الوحدات السكنية في المدن الكبرى. في هذا السياق، كانت الحكومة تسعى إلى تقديم حلول لحماية الفئات الاجتماعية الأكثر تأثرًا، مثل الأسر محدودة الدخل، من مخاطر ارتفاع أسعار الإيجارات. وكان الهدف الأساسي من هذا القانون هو ضمان الاستقرار السكني للعديد من الأسر المصرية من خلال تثبيت الأجرة السنوية للأماكن السكنية، مما كان يساهم في منع تقلبات الأسعار التي قد تُخرج الكثيرين من منازلهم. كان هذا الإجراء بمثابة استجابة فورية لاحتياجات المجتمع في تلك المرحلة، التي كان فيها استقرار السكن يمثل أحد أهم أولويات السياسات العامة.
ورغم أن القانون جاء استجابة ضرورية للظروف الاجتماعية والاقتصادية في ذلك الوقت، إلا أن مرور السنوات كشف عن تأثيرات جانبية لهذا التثبيت القانوني، والتي بدأت تظهر بشكل جلي مع تغيّر الظروف الاقتصادية. فقد أدى التثبيت المستمر للأجرة إلى إضعاف قدرة الملاك على الاستفادة من ممتلكاتهم وفق قيم السوق الحديثة، مما أثر بشكل كبير على العائد الاقتصادي للعقارات. فبينما كانت قيمة الإيجارات ثابتة، كانت تكلفة الصيانة والتطوير العقاري تتزايد باستمرار مع التضخم وارتفاع أسعار المواد الخام. هذا الجمود في الإيجارات أصبح يشكل عبئًا على الملاك، حيث لم يعد بإمكانهم استثمار أموالهم في صيانة العقارات أو تحسينها، بل في بعض الحالات، بدأت بعض المباني القديمة تتدهور بسبب عدم القدرة على إجراء أعمال الصيانة اللازمة.
ومع تضخم الأسعار وارتفاع تكلفة المعيشة، بدا أن القانون قد أصبح غير قابل للتطبيق بشكل عادل في ظل الظروف الاقتصادية الجديدة. لم يعد بالإمكان الاعتماد على نفس القواعد التي كانت سائدة في الثمانينات لمواكبة التغيرات السريعة في السوق العقاري. وتسبب هذا التثبيت في تراكم مشكلات اقتصادية واجتماعية جديدة، حيث بدا القانون كأنه يُحمّل طرفًا واحدًا، وهو الملاك، تبعات التغيير الاجتماعي والاقتصادي في حين أن المستأجرين لم يتأثروا بتلك التغيرات. لذا، أصبح من الضروري إعادة النظر في هذا القانون، لتحديد مدى مواكبته للواقع الحالي ومراعاته للتغيرات الاقتصادية والاجتماعية المستمرة.
رؤية قانونية تتخطى حدود النص
قرار المحكمة الدستورية بعدم دستورية الفقرة التي تُثبت الأجرة يمثل لحظة تحول رئيسية، ليس فقط في التشريع، وإنما في طبيعة العلاقة بين المؤجر والمستأجر في مصر. هذا الحكم لم يكن مجرد إلغاء لنص قانوني، بل كان خطوة جريئة تعكس التزام القضاء بمبادئ العدالة ويؤكد على ضرورة إعادة التوازن في حقوق الأطراف المتنازعة. وفي حيثيات الحكم، أكدت المحكمة أن استمرار العمل بنصوص تُجمد العلاقة الإيجارية يُعتبر تعديًا على مبدأ حرية الملكية الذي يكفله الدستور، وهو ما يُعد إجحافًا بحق الملاك في تعديل الأجرة بما يتناسب مع متغيرات السوق وتطورات الاقتصاد.
في هذا السياق، نجد أن هذا الحكم لم يقتصر على التأكيد على حقوق الملاك فقط، بل تضمن أيضًا دعوة إلى إعادة النظر في العلاقات الإيجارية بشكل عام، بما يضمن التوازن بين مصالح جميع الأطراف. فقد دافع المستشار بولس فهمي عن حق الملاك في استثمار ممتلكاتهم بشكل يتماشى مع الظروف الاقتصادية الحالية، وفي نفس الوقت حث على إيجاد حلول تشريعية تراعي الظروف الاجتماعية للمستأجرين، بما لا يُؤثر سلبًا على استقرارهم السكني. بهذا المعنى، كان الحكم بمثابة دعوة لتصحيح مسار العلاقة الإيجارية بما يضمن استقرار السوق العقاري ويحمي في الوقت ذاته حقوق الفئات الأكثر احتياجًا.
الحكم الذي أصدرته المحكمة بقيادة المستشار بولس فهمي يبرز عمق فهمه لدور القضاء في تحقيق التوازن بين المصالح الاقتصادية والاجتماعية، ويُظهر حرصه على صون الحقوق دون إغفال مسؤوليات الأطراف كافة. لم يكن الحُكم موجهًا ضد المستأجرين، بل كان دعوة واضحة لتصحيح مسار العلاقة الإيجارية بشكل يُعزز من استقرارها على أسس أكثر عدالة ومرونة، بما يتماشى مع تطورات العصر ومتطلبات الاقتصاد المعاصر.
العدالة الاجتماعية وتحقيق التوازن
تطبيق الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا يُمثل تغييرًا جذريًا في السوق العقاري المصري، إذ كان التثبيت الإيجاري يشكل عبئًا طويل الأمد على الملاك، ما أدى إلى تدني العائد الاقتصادي على الممتلكات العقارية. هذا التثبيت كان يُجمد الإيجارات على مستوى ثابت لفترات طويلة، دون الأخذ في الاعتبار التغيرات الاقتصادية أو التضخم أو تقلبات الأسعار في السوق، وهو ما جعل من الصعب على الملاك استغلال ممتلكاتهم بشكل فعال. العديد من المباني السكنية والتجارية ظلت في حالة من الإهمال والتدهور، حيث أصبح الملاك غير قادرين على تحمل تكاليف صيانتها أو تطويرها، في ظل انخفاض العوائد الإيجارية الثابتة التي كانت تمنع أي فرصة لتحقيق دخل مناسب يُمكّنهم من استثمار الأموال في تحسين ممتلكاتهم.
مع هذا الحكم التاريخي، يُتوقع أن يشهد القطاع العقاري تحولًا جذريًا، حيث سيتحرر من القيود التي كانت تُعرقل تطوره. تحرير الإيجارات بما يتناسب مع قيم السوق سيسمح للملاك بتحقيق عوائد اقتصادية أفضل، ما سيسهم في تحسين وضعهم المالي ويُمكنهم من ضخ المزيد من الاستثمارات في صيانة وتطوير ممتلكاتهم. هذا التحول سيعزز من البنية التحتية للمباني القديمة، وسيشجع على إعادة تأهيل المناطق السكنية والتجارية التي كانت تُعتبر مهملة أو غير قابلة للاستثمار بسبب الجمود الإيجاري.
الأمر لا يتعلق فقط بتحسين القيمة الاقتصادية للممتلكات العقارية، بل هو بمثابة خطوة نحو انتعاش شامل في السوق العقاري. هذا التحرير سيعزز الثقة في الاستثمار العقاري، ما يُشجع المستثمرين على ضخ المزيد من الأموال في مشاريع جديدة وتحسين البنية التحتية. كما أن هذا التحول سيحسن من جودة الخدمات المقدمة للمستأجرين، من خلال زيادة القدرة على توفير صيانة دورية وتطوير المرافق. وفي النهاية، ستنعكس هذه التغييرات بشكل إيجابي على المجتمع ككل، حيث سيتمكن الكثير من المستأجرين من الاستفادة من بيئات سكنية وتجارية أفضل، بينما سيُسهم الانتعاش في القطاع العقاري في تعزيز النمو الاقتصادي بشكل عام.
الضوابط التشريعية لحماية المستأجرين
في مقابل تحرير الإيجارات، يظهر تحدٍ آخر يتمثل في حماية المستأجرين الذين استفادوا من التثبيت القانوني للأجرة لعقود طويلة. هؤلاء المستأجرون، الذين كانوا يعتمدون على استقرار الأجرة في مواجهة التغيرات الاقتصادية، قد يواجهون صعوبة في التكيف مع الزيادات الإيجارية الجديدة التي قد تصبح عبئًا ثقيلًا عليهم، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الحالية. ومن هنا تأتي أهمية التشريعات الجديدة التي يجب أن تضع ضوابط عادلة لضمان أن عملية تعديل الإيجارات لا تؤدي إلى زيادات …وتحقيق توازن مستدام يراعي التحديات الاقتصادية والاجتماعية المتغيرة.
إن التغيير الذي أحدثته المحكمة الدستورية العليا بقيادة المستشار بولس فهمي في العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين لا يمثل مجرد تعديل قانوني تقني، بل هو تحول شامل في فهم العدالة الاجتماعية وكيفية تطبيقها في السياق المصري المعاصر. فالقرار جاء ليؤكد أن العدالة لا تقتصر على تصحيح المسارات القانونية الجامدة، بل تتعداها إلى استجابة حية لاحتياجات المجتمع وآماله. هذا الحكم لم يكن فقط رسالة للملاك بأنهم يمكنهم الآن التفاعل مع متغيرات السوق، بل كان أيضًا رسالة للمستأجرين بأن حقوقهم ستظل محمية، ولكن مع إعادة التوازن الذي يعكس التحولات الاقتصادية.
إن تطبيق هذا الحكم سيكون له تأثيرات عميقة على الاقتصاد المصري، ففي الوقت الذي يسهم فيه تحرير الإيجارات في انتعاش سوق العقارات، فإنه يعزز أيضًا من قدرة الملاك على الاستثمار في صيانة ممتلكاتهم وتحسينها، ما يؤدي إلى تحسين جودة المرافق السكنية والتجارية في المدن. ونتيجة لذلك، سيتوفر للسوق العقاري المزيد من الفرص لجذب الاستثمارات، سواء المحلية أو الدولية، مما يسهم في تعزيز الاقتصاد الوطني بشكل عام.
ولكن، رغم كل هذه الفوائد، يظل التحدي الأكبر في وضع تشريعات مرنة ومتكاملة تضمن حقوق جميع الأطراف المعنية. من الضروري أن تضع الحكومة والمشرعون في اعتبارهم أن أي تعديل في السوق يجب أن يأخذ بعين الاعتبار الاحتياجات المتنوعة للمجتمع، من أصحاب العقارات إلى المستأجرين، ومن ذوي الدخول المرتفعة إلى الطبقات الاجتماعية الأكثر حاجة. إذ إن التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، في سياق التغيرات الاقتصادية المستمرة، هو ما سيحدد نجاح هذا التحول في تحقيق العدالة الاجتماعية.
الخطوة التالية هي أن يكون هناك تشريعات واضحة لضمان عدم استفادة بعض الأطراف من التغيرات الاقتصادية بشكل غير عادل، مثل فرض قيود على الزيادات المفرطة للإيجار، وتحديد شروط معينة لمراجعة الأسعار التي تضمن عدم تحميل المستأجرين أعباء مالية غير مبررة. كما يجب أن تتوفر آليات لدعم الفئات الاجتماعية الأكثر ضعفًا، لضمان ألا يؤدي التحرير المطلق للأسعار إلى إقصائهم من سوق الإيجارات.
لقد أثبتت المحكمة الدستورية العليا، بقيادة المستشار بولس فهمي، أن القضاء يمكن أن يكون قوة دافعة للتغيير الاجتماعي الحقيقي. قرارها التاريخي هو خطوة نحو مجتمع أكثر عدالة، لا تقتصر فيه العدالة على القضاء فقط، بل تشمل الجميع، بدءًا من الملاك وصولًا إلى المستأجرين، من أجل استدامة حقوقهم في إطار من التوازن والمرونة.
كما أن المجتمع بأسره سيستفيد من هذا التحول في سوق العقارات، فالمستأجرون سيحصلون على بيئة سكنية أفضل بفضل تحسين الخدمات والصيانة، في حين سيستفيد الملاك من عوائد عادلة على ممتلكاتهم. في النهاية، يتأكد للجميع أن العدالة لا تتحقق فقط من خلال القضاء، بل أيضًا من خلال التشريعات والسياسات التي تستجيب للمتغيرات الاقتصادية والاجتماعية، وتحترم حقوق جميع الأطراف المعنية.
وفي الختام، يبقى أن نؤكد أن هذا الحكم التاريخي للمحكمة الدستورية هو خطوة أخرى في بناء مستقبل أكثر عدالة ومرونة لمصر، حيث تتوازن حقوق الأفراد والمصلحة العامة، ويعزز الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي في آن واحد.
